Investissement locatif d'habitation : mode d'emploi

Malgré la pression médiatique actuelle que le gouvernement Macron fait peser sur l’immobilier des Français, le foncier reste un secteur d’investissement sécurisant et rentable.

En particulier, l’immobilier locatif d’habitation est un outil de gestion patrimonial largement utilisé par les épargnants, surtout dans l’actuel contexte bancaire très favorable. Dans ce type d’opération il est important de ne pas négliger l’habillage juridique et fiscal de l’acquisition et de la mise en location : celui-ci peut se révéler financièrement pénalisant s’il est mal choisi dès le départ…

Quelle structure d’investissement choisir ?

Investissement en nom propre ou à travers une société

L’acquisition en nom propre (seul ou en indivision) est la solution la plus simple, souvent privilégiée par les banques (seul ce mode d’acquisition permet des faire usage de prêts spécifiques tel que PEL, prêts conventionnés…) et qui évite la lourdeur administrative liée à la création d’une société.

La création d’une société (SCI le plus souvent) présente des avantages pour l’acquisition à plusieurs d’un bien immobilier. D’abord, l’existence d’une gérance, d’organes de décision et de règles définies dans les statuts permettent plus facilement, par rapport à l’indivision, d’éviter les situations de blocage en cas de désaccord. De même, un associé peut céder ses titres sociaux sans obliger les autres propriétaires à vendre (comme c’est le cas en indivision). Ensuite, la SCI permet d’optimiser la transmission du patrimoine, par exemple en permettant le démembrement de propriété…

Régime fiscal : Impôt sur le Revenu (IR) ou Impôt sur la Société (IS)

Le régime retenu aura un impact sur la fiscalité des revenus locatifs mais également sur la fiscalité à terme au moment de la cession du bien immobilier. Les acquisitions en nom propre relèvent obligatoirement de l’IR. Les SCI peuvent, au choix, être assujetties à l’IR ou à l’IS.

Fiscalité des SCI assujetties à l’IS
Les revenus locatifs sont donc taxés au sein de la société à l’IS (28%). Ces revenus correspondent aux loyers perçus diminués des charges suivantes : frais d’acquisition (notaire et frais d’agence), intérêts d’emprunt, travaux… Surtout il est possible d’amortir la valeur d’acquisition du bien. L’amortissement pratiqué ainsi que l’ensemble des charges déductibles permettent de diminuer très significativement le résultat taxable et donc la fiscalité des revenus locatifs.

Lors de la vente du bien (et non des parts de la SCI), la plus-value est taxable au sein de la société à 28%. Cependant le produit de cession reste enfermé au sein de la société. Les Associés auront le choix entre se le distribuer (flat tax à 30% aujourd’hui, contributions sociales comprises) ou le réinvestir dans un autre projet immobilier, à partir de cette même SCI.

Régime de l’Impôt sur le Revenu
Les revenus locatifs sont taxés à la tranche marginale d’IR. Cependant le calcul du résultat taxable diffère selon que la location du bien soit nue ou meublée.
En cas de location nue, les revenus sont taxés dans la catégorie des revenus fonciers : les frais d’acquisition ne sont pas déductibles et il n’est pas possible d’amortir le bien. La fiscalité de la location nue est donc pénalisante.
Inversement en cas de location meublée, les revenus locatifs sont taxés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et bénéficient d’une fiscalité beaucoup plus avantageuse (voir développement ci-après).

Lors de la vente du bien, la plus-value est directement taxée entre les mains du/des propriétaires, fiscalement au taux de 19% et socialement au taux de 17.20%. Pour le moment il existe, pour le calcul de la plus-value, des abattements pour durée de détention.

 

La Location Meublée Non Professionnel (LMNP) : un régime très favorable

Conditions pour être Loueur en Meublé Non Professionnel
Dès lors que les recettes locatives du foyer sont inférieures à 23.000 € ou qu’elles représentent moins de la moitié des revenus globaux, et bien sûr que les conditions de forme du meublé sont respectées, la location peut bénéficier du statut LMNP.

Structure d’investissement
Afin de bénéficier de ses avantages fiscaux, l’activité de location meublée doit relever de l’IR : elle se fait majoritairement en nom propre ou à travers une SARL de famille. La SCI est une solution à éviter car, en cas de location meublée, elle serait automatiquement assujettie à l’IS.

Fiscalité des revenus
Comme évoqué, les revenus locatifs sont taxés dans la catégorie des BIC. A ce titre, à l’identique de la fiscalité des SCI à l’IS, il est possible de déduire de nombreuses charges des loyers : frais de notaire et d’agence, intérêts d’emprunt, travaux… et surtout il est possible d’amortir la valeur d’acquisition du bien. Les déficits créés la 1ère année d’acquisition sont reportables sur les bénéfices de même nature des années suivantes. Ainsi la taxation des revenus est faible, voire même inexistante les 1ères années de location.

Le Micro BIC
Le régime micro-BIC s’applique automatiquement dès lors que les recettes ne dépassent pas 70.000 € annuels. Le contribuable bénéficie alors d’un abattement de 50% sur ces recettes. Il est cependant parfois plus avantageux de déduire les charges réelles : il faut alors revenir au régime réel par une simple option fiscale
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Fiscalité de la cession
La plus-value après abattement pour durée de détention est taxée à 19% plus 17.20% de contributions sociales. Il est important de souligner que, pour le calcul de plus-value, la valeur d’acquisition n’est pas diminuée des amortissements pratiqués, ce qui est un avantage significatif.